A febbraio 2024 la vendita delle case in Ungheria è aumentata del 72% su base annua, raggiungendo la quota di 10.754 a febbraio, come approfondiremo in chiusura a questo articolo.
Come confermato da ITL Real Estate, a marzo 2024 i prezzi degli immobili sono aumentati.
Ungheria e proprietà immobiliare
Secondo un’analisi di Statista, l’Ungheria è uno dei paesi con uno dei tassi di proprietà immobiliare più alti in Europa. L’Ungheria è al sesto posto dell’elenco, con il 90,1% (nel 2022) della popolazione che possiede proprietà immobiliare in Europa. L’Italia si trova al diciannovesimo posto, con il 74,3%.
Uffici al vertice del mercato
Il mercato leader degli immobili è quello degli uffici, che nel 2022 aveva un valore di circa 490 milioni di Euro, con un picco nel 2021 di 972 milioni di Euro.
Per quanto riguarda gli immobili residenziali, il 2023 è stato l’anno del picco dei prezzi dovuto a un’elevata domanda degli investitori, i sussidi dati alle famiglie per acquistare una nuova casa, i costi crescenti per i materiali e la carenza di manodopera. A settembre 2023 le città ungheresi hanno registrato il maggior numero di transazioni nel mercato immobiliare, seguite dai comuni rurali. Budapest ha riportato 2.440 transazioni solo nel mese di settembre.
A Budapest, gli acquisti di immobili residenziali a scopo di investimento hanno raggiunto il picco nel dicembre 2022 superando il 50% e raggiungendo il 36% nel settembre 2023. Per quanto riguarda il resto del paese, la cifra ha raggiunto il picco del 35% nel febbraio 2023 ed a settembre è scesa al 23%.
2023
Nel primo trimestre del 2023, indice dei prezzi delle case in Ungheria ha raggiunto il valore più alto dal 2020 (Statista).
Nel terzo trimestre del 2023, dopo l’aumento iniziale del primo trimestre, c’è stato un calo tra lo 0,6% e l’1,8%, sia per quanto riguarda il mercato delle case usate che quelle nuove. Inoltre, il prezzo medio al metro quadrato a livello nazionale è calato dell’8,1% (KSH).
In media, per l’acquisto di una casa, gli acquirenti nel 2023 hanno speso il 3% in più, pari a 1 milione di fiorini. A Budapest il costo medio per l’acquisto di una casa è aumentato di oltre 2 milioni di fiorini.
Il prezzo al metro quadrato degli immobili nel mercato immobiliare ungherese varia da 30.000 fiorini (circa 79 euro) a 3 milioni di fiorini (circa 7.800 euro). Il prezzo al metro quadrato è stato superiore a 1 milione di fiorini (circa 2.600 euro) per quasi la metà degli immobili venduti nella capitale nella prima metà dell’anno 2023.
I dati sulle transazioni indicano inoltre che quasi la metà degli immobili venduti in Ungheria quest’anno, il 49%, erano case unifamiliari. Un altro 37% degli acquirenti ha optato per un’abitazione in muratura. Le case prefabbricate in cemento dell’era comunista (chiamate anche case a pannelli) sono state scelte solo dal 15% degli acquirenti.
Indice Carrie Bradshaw: sproporzione tra affitto e salario
Nel 2023 The Economist ha creato un nuovo indice, l’Indice Carrie Bradshaw, come una misura della convenienza dell’affitto singolo nelle più grandi città. Lo scorso anno è stato applicato alle città americane, ma nel 2024 si è espanso anche all’Europa.
The Economist ha selezionato 35 città europee, da Londra ad Ankara. Per selezionare la convenienza dell’affitto è stata utilizzata una linea guida che afferma che non più del 30% del reddito al lordo delle imposte di un individuo dovrebbe essere speso per l’affitto. È stato quindi calcolato il salario necessario per permettersi comodamente l’appartamento medio con una camera da letto in ogni città.
L’Indice Bradshaw viene usato per capire dove un appartamento con una camera da letto è alla portata del percettore medio. Nel grafico sottostante, viene messo a confronto il reddito medio con il salario degli affittuari: a Budapest il salario necessario per permettersi un’appartamento con una stanza è di 38.489 dollari, ovvero 18.816 dollari in più del salario medio.
Utilizzando i dati dell’Economic Research Institut (ERI), un aggregatore di salari, viene confrontato lo stipendio degli affittuari (Indice Carrie Bradshaw) con quello medio in ogni città: più il punteggio è alto, più sarà conveniente affittare.
Da questo grafico si nota che Budapest è la città più cara in termini di salario medio rispetto al salario degli affittuari. Questo dato è dovuto all’alto tasso di inflazione in Ungheria nel 2023, che è stato il più alto degli altri paesi dell’Unione Europea. Nella capitale gli affitti sono aumentati del 19% dal 2022.
Roma si colloca nel punto di passaggio tra la convenienze di affittare e la non convenienza.
A Budapest le tariffe mensili variano significativamente, con prezzi che vanno da 125.000 fiorini (circa €294) a 350.000 fiorini (circa €825). Tra le zone più costose ci sono i distretti 1, 2, 3, 5, 6 e 12, mentre le opzioni più economiche si trovano nei distretti 4 e 10, così come nei quartieri periferici del lato di Pest.
Dati i tassi di locazione in continuo aumento, il consiglio per potenziali affittuari e di case è di considerare le diverse fasce di affitto nei distretti di Budapest per prendere decisioni informate riguardo le loro esigenze abitative.
2024: le previsioni
Secondo quanto riportato da Dávid Valkó, analista capo di OTP Ingatlanpont, le vendite di case in Ungheria potrebbero raggiungere le 120.000 unità quest’anno, passando da circa 105.000 nel 2023 (portfolio.hu). Ha affermato inoltre che, grazie all’aumento dei salari reali, la riduzione dei tassi di interesse e il sostegno dello Stato per l’acquisto di case, potrebbero aumentare le vendite.
Erika Kasziba, responsabile dello sviluppo del segmento dei mutui per l’acquisto di abitazioni presso la OTP Bank, ha aggiunto che nell’anno 2023 le banche locali hanno erogato mutui per 594 miliardi di fiorini a 41.000 mutuatari.
Un’altra informazione da considerare è che con una retribuzione media di 450.000 fiorini a Budapest, sarà possibile richiedere un credito ipotecario di 12 milioni di fiorini più elevato rispetto a quello concesso nella contea di Szatmár-Szabolcs-Bereg con una retribuzione media di 250.000 fiorini.
L’associazione dell’industria edilizia Évosz ha dichiarato il 5 marzo 2024 che il numero di case completate per il 2024 potrebbe avvicinarsi a 15.000 (hirado.hu). Ha inoltre osservato che attualmente sono in costruzione 200.000 abitazioni all’anno.
Fonti: BBJ
