Il 30 aprile 2014 scade il periodo di moratoria che l’Ungheria ha ricevuto dall’Unione Europea per proibire l’acquisto dei terreni agricoli ai cittadini dell’Unione Europea. Le ragioni della promulgazione della Legge 2013/CXXII sul Commercio dei Boschi e Terreni Agricoli sembrerebbero trovare origine da quest’evento . Lo scopo della legge tra altro è l’espansione delle aziende agricole di media grandezza e lo sviluppo delle piccole aziende.
Dalle motivazioni della legge emerge che lo 0,8% delle imprese usa il 67,4% dei terreni agricoli in Ungheria mentre per gli altri 15 paesi UE le percentuali sono rispettivamente del 3% e 40%. I prezzi ungheresi dei terreni agricoli sono molto inferiori ai prezzi degli altri paesi europei per cui l’intento della legge sarebbe quello di escludere la speculazione sui terreni agricoli e concedere la possibilità di acquistare i terreni solo agli agricoltori . Lo stesso scopo vale anche per gli affitti.
I.Acquisto del diritto di proprietà
Riguardo al diritto di proprietà dei terreni agricoli dobbiamo menzionare le seguenti limitazioni:
1.Oltre a 1 ettaro solo gli agricoltori possono acquistare terreni agricoli;
2.L’acquirente deve assumere certi obblighi per il futuro, principalmente quello che userà il terreno in nome proprio;
3.L’espansione massima dell’azienda agricola assieme con la proprietà ed affitti è 1.200 ettari, mentre nel caso di allevamenti è 1.800 ettari;
4.Ordine dei diritti di prelazione;
5.L’acquisto deve essere approvato dall’organo amministrativo agricolo che emette la sua delibera sentito il parere del consiglio locale dei terreni
Chi può acquistare terreni oltre a 1 ettaro?
La legge precedente 1994/LV sui terreni agricoli consentiva l’acquisto di proprietà ai cittadini ungheresi fino a 300 ettari a persona, con certe limitazioni. La legge precedente dava diritti simili ai cittadini dell’Unione che volevano stabilirsi in Ungheria come imprenditori agricoli e da almeno 3 anni vivevano in Ungheria, svolgendo attività agricola in nome proprio. La nuova legge, a prima occhiata crea diritti simili a quelli degli ungheresi anche ai cittadini europei, o meglio dire, agricoltori europei, ma nello stesso tempo limita le possibilità d’acquisto anche degli ungheresi se comparata con la vecchia legislazione.
Secondo quanto previsto dalla nuova legislazione solo persone fisiche, cittadini ungheresi e comunitari (e cittadini dello Spazio Economico Europeo) possono acquistare diritto di proprietà di terreni agricoli liberamente fino a 1 ettaro (considerando anche i terreni affittati). Oltre a 1 ettaro, solo gli agricoltori possono acquistare terreni (tranne certe eccezioni come la Chiesa, il Fondo Nazionale dei Terreni Agricoli, Comuni, Banche temporaneamente, ecc.). L’agricoltore è una persona fisica ungherese o comunitaria che ha le qualifiche agricole o forestali, o da almeno 3 anni svolge attività agricola in Ungheria in nome proprio o, è socio di min. 25% di una società agricola registrata in Ungheria in cui svolge l’attività agricola come servizio complementare del socio.
la vecchia legge non prevedeva la definizione di agricoltore tant’è che qualsiasi cittadino ungherese poteva acquistare terreni fino ai 300 ettari indipendentemente dalla sua occupazione.
Futuri Obblighi dell’acquirente
Condizione per l’acquisizione del diritto di proprietà sui terreni è quella che l’acquirente debba assumere l’obbligo di usare il terreno personalmente o tramite un parente o tramite una società agricola dallo stesso detenuta nella percentuale minima del 25%. Qualora il terreno acquistato sia usato da una persona terza, l’acquirente deve assumere l’obbligo di non prorogare il rapporto d’uso esistente e, dopo la sua scadenza, coltivarlo in nome proprio. L’agricoltore che inizia la sua attività –come „neofita” –, oltre agli obblighi sopra descritti, deve assumere l’obbligo di (i) portare la sua residenza nel paese dove si trova il terreno acquistato (ii) costituire la sede operativa aziendale in quel paese entro 1 anno dall’acquisto (iii) svolgere la sua attività in loco. (Il principiante è la persona ungherese o cittadino dell’Unione che vive in Ungheria e non ha proprietà di terreni nè in Ungheria, nè nell’Unione, ha piú di 16 anni, ha il titolo di studi in materie agricole o forestali prescritta dalla legge ed è registrato come agricoltore principiante dall’autorità agricola.)
Secondo quanto prescritto dalla legislazione precedente, l’acquirente di terreni agricoli non doveva assumersi tali obbligazioni e aveva la capacità di dare in affitto i suoi terreni liberamente per il futuro senza l’obbligo di lavorarli personalmente.
Il limite massimo dell’espansione dell’azienda agricola
Oltre all’eccezione di eredità e passaggi tra parenti, un agricoltore può acquistare il diritto di proprietà sui terreni agricoli per un massimo 300 ettari.
Il massimo della grandezza di un’azienda agricola è 1.200 ettari inclusi terreni di proprietà e quelli affittati. (Nel caso di allevamenti, il massimo è 1.800 ettari.)
La legge precedente limitava solo il massimo dei terreni che potevano essere affittati da un’azienda agricola in 2.500 ettari, ma la limitazione non valeva per i terreni affitati dal Fondo Nazionale dei Terreni Agricoli.
Aventi diritto di prelazione all’acquisto
Per proteggere gli interessi degli agricoltori locali la nuova legge applica un sistema di prelazioni all’acquisto. L’ordine degli aventi diritto alla prelazione è, a grandi linee, il seguente:
a)il primo è il Fondo Nazionale dei Terreni Agricoli, e successivamente:
b)l’agricoltore che ha in uso il terreno,
ba) vive nel luogo ove il terreno è situato da almeno 3 anni ed è un confinante
bb) vive nel luogo da almeno 3 anni
bc) vive nel paese ove il terreno è situato da almeno 3 anni o, la sua sede operativa aziendale si trova ad una distanza massima di 20 km dal luogo in cui il terreno si trova
a)l’agricoltore che è un confinante e vive nel luogo ove il terreno è situato da almeno 3 anni
b)l’agricoltore che vive nel luogo ove il terreno è situato da almeno 3 anni
c)l’agricoltore che vive nel luogo ove il terreno è situato o ha la sua sede operativa aziendale da minimo 3 anni ad una distanza massima di 20 km dal luogo in cui il terreno si trova
Nei confronti degli aventi diritto di prelazione elencati nei punti c)-e) hanno precedenza gli agricoltori allevatori e produttori di prodotti di denominazione geografica tipica. Gli aventi diritto di prelazione devono essere avvisati delle condizioni della compravendita tramite la pubblicazione dell’offerta presso il Comune competente per un periodo di 60 giorni.
Approvazione dall’organo amministrativo agricolo sentito il parere del consiglio locale dei terreni
Con pochissime eccezioni, l’organo amministrativo agricolo deve approvare tutti i contratti d’acquisto dei terreni agricoli. Prima dell’emmissione della delibera d’approvazione il consiglio locale dei terreni emana il suo parere sull’acquisto dopo aver esaminato i seguenti aspetti:
a)Se il contratto di compravendita può essere atto ad aggirare la legislazione vigente;
b)Se le parti abbiano concordato il passaggio della proprietà prima dell’entrata in vigore della legge;
c)Chi sia il primo avente diritto di prelazione. Il consiglio locale può appoggiare uno degli aventi diritto di prelazione:
ca) se gli obblighi assunti dall’acquirente per la futura coltivazione, con il contratto di compravendita, possano essere adempiuti ;
cb) se l’acquirente con l’acquisto ottenga una posizione dominante tramite la quale potrebbe abusare del suo diritto di prelazione;
cc) se la sola finalità dell’acquirente è quella di acquistare terreni per finalità meramente speculative;
cd) se il prezzo è in linea con il valore di mercato della terra o , se il prezzo troppo alto abbia ostacolato gli altri aventi diritto di prelazione.
La delibera dell’organo amministrativo agricolo non può essere appellata ed è subito esecutiva; l’unico rimedio legale è la possibilità di avviare una causa amministrativa in tribunale.
I.Affitto, uso
Relativamente all’uso, incluso l’affitto dei terreni agricoli sono presenti nuove limitazioni che non apparivano nella vecchia legge. Secondo la legge CCXII del 2013 che definisce regole provvisorie riguardo al commercio di terreni agricoli, i diritti d’usufrutto costituiti a favore di persone non parenti, che teoricamente duravano per periodo indefinito, termineranno con il 1 maggio 2014. Alcune società agricole perderanno i loro usufrutti in quella data.
La durata degli affitti è da 1 anno fino a 20 anni.
Nei contratti di affitto dobbiamo elencare le limitazioni seguenti:
1.L’affittuario di terreni agricoli può essere o un agricoltore o un’azienda agricola;
2.Diritto di prelazione a favore degli affittuari;
3.Contratti d’affitto devono essere approvati .
Chi può essere l’affittuario?
L’agricoltore è già stato definito nel paragrafo relativo all’acquisto del diritto di proprietà. L’azienda agricola è un’organizzazione registrata con sede nell’Unione che soddisfa le condizioni seguenti.
a)
aa) la sua attività principale è agricola o forestale, da non meno di 3 anni
ab) almeno la metà del suo fatturato annuale netto proviene dall’attività agricola o forestale
ac) almeno 1 dei suoi dirigenti svolge attività agricola e detiene una qualifica agricola o forestale o una pratica di almeno 3 anni, certificata dall’autorità.
b) o può essere un’azienda agricola di nuova fondazione, registrata in Ungheria, avente sede nell’Unione, che soddisfa le seguenti condizioni:
ba) la sua attività principale è agricola
bb) non ha in uso terreni agricoli nell’Unione Europea o nello Spazio Economico Europeo
bc) almeno 1 dei suoi dirigenti svolge attività agricola e detiene una qualifica agricola o una pratica di almeno 3 anni.
bd) non è nata tramite scissione o successione legale.
Diritto di prelazione relativo all’affitto
L’ordine degli aventi diritto di prelazione riguardo all’affitto di terreni agricoli non qualificati come boschi è il seguente.
a)L’ex-affittuario agricoltore o azienda agricola che vive/opera nel luogo ove il terreno è situato da almeno 3 anni, o ha la sede operativa aziendale da almeno 3 anni nel luogo ove il terreno è situato o al massimo nel raggio di 20 km dal terreno stesso.
b)L’agricoltore confinante che vive nel luogo ove è situato il terreno da almeno 3 anni
c)L’agricoltore che vive nel luogo ove è situato il terreno da almeno 3 anni
d)L’agricoltore che vive o ha un’azienda agricola con sede operativa aziendale nel raggio massimo di 20 km dal terreno
e)L’azienda agricola confinante che ha il suo centro operativo aziendale nel luogo ove è situato il terreno da almeno 3 anni
f)L’azienda agricola che ha il suo centro operativo aziendale nel luogo ove è situato il terreno da almeno 3 anni
g)L’azienda agricola che ha il suo centro operativo aziendale da almeno 3 anni nel raggio massimo di 20 km dal terreno
Nei confronti degli aventi diritto di prelazione elencati nei punti a)-g) hanno precedenza gli agricoltori o aziende agricole allevatori e produttori di prodotti di denominazione geografica tipica. Gli aventi diritto di prelazione in relazione all’affitto devono essere avvisati delle condizioni dell’affitto tramite la pubblicazione dell’offerta presso il Comune competente per un periodo di 15 giorni.
L’approvazione dei contratti d’affitto
I contratti d’affitto devono essere approvati dall’organo amministrativo agricolo. Nel caso di affitto, la legge non assegna un ruolo al consiglio locale dei terreni.
I.Vendita e affitto di terreni nella proprietà del Fondo Nazionale di Terreni Agricoli
Secondo la nuova Legge sul Commercio dei boschi e dei terreni agricoli, nel caso dei terreni nella proprietà del Fondo Nazionale dei Terreni Agricoli, la legge deve essere applicata con le variazioni definite nelle leggi relative al Fondo. La legge 2010/LXXXVII regola il Fondo Nazionale di Terreni e il decreto gov. 262/2010 definisce le regole dettagliate dell’utilizzo dei terreni appartenenti al Fondo Nazionale di Terreni.
Secondo il decreto governale, l’utilizzo può essere la vendita, l’affitto e la gestione di patrimonio. Dal punto di vista degli stranieri l’affitto dei terreni statali è l’aspetto più importante.
L’utilizzo dei terreni statali avviene tramite concorso pubblico. Normalmente il concorso viene effettuato in un grado. Il Fondo Nazionale di Terreni (NFA) iscrive un concorso in cui definisce le condizioni. Il Consiglio di valutazione formato dai dipendenti della NFA e consulenti esterni emette la sua opinione valutando le offerte, in base alla loro proposta il Presidente del Fondo Nazionale di Terreni decide chi ha vinto il tender. Il contratto deve essere stipulato con il vincitore.
Nel caso dei terreni che valgono oltre a 100 milioni fiorini il concorso, tranne la procedura normale può avvenire in due gradi: nel primo turno, il Consiglio della Politica Aziendale valuta i partecipanti del tender dal punto di vista di qualifiche, capacità d’adempimento, idoneità e affidabilità finanziaria (valutazione preliminare). Il Consiglio definisce chi saranno gli offerenti che possono partecipare nel secondo turno del tender.
Il cambiamento più grave allo sfavore degli affittuari dei terreni statali è che il diritto di prelazione riguardo agli affitti, a favore degli affittuari precedenti è stato eliminato.
La prima versione del decreto governale fino il 8 marzo 2011 rispettava sia il diritto di prelazione per il caso di vendita, sia il diritto di prelazione riguardo all’affitto. (Nel paragrafo 27 erano definite le condizioni della prelazione per la vendita e per l’affitto.) La versione recente del paragrafo 27 in vigore dal 01.09.2011 riconosce solamente la prelazione riguardo alla vendita, ma il testo che riguardava la prelazione d’affitto è stato eliminato. Attualmente gli affittuari non hanno il diritto di prelazione riguardo all’affitto nel caso in cui si termini il loro contratto d’affitto e la NFA iscrive un nuovo tender per dare in affitto gli stessi terreni.
Dubbi legali relativi alla Legge sul Commercio di Terreni Agricoli e al Decreto gov. riguardo all’utilizzo di terreni appartenenti al Fondo Nazionale di Terreni Agricoli
La Legge sul Commercio di Terreni Agricoli crea delle limitazioni forti sia riguardo all’acquisto, sia riguardo all’affitto dei terreni agricoli.
Oltre a 1 ettaro solo un gruppo limitato può acquistare terreni. L’espansione dell’azienda è limitata. I contratti sono oggetto di approvazione da parte dell’organo amministrativo agricolo che formula la sua decisione in base all’opinione del Consiglio Locale dei Terreni. Il Consiglio Locale dei Terreni prende in considerazione degli aspetti molto particolari che molte volte vanno contro il principio della libertá del diritto di proprietà.
Il diritto di proprietà, come un diritto fondamentale è riconosciuto sia dalla Carta sui diritti fondamentali dell’Unione Europea (§17), sia dalla Costituzione ungherese (Legge fondamentale – articolo XIII) e sia dal Trattato sul funzionamento della UE.
Il diritto di proprietà include la disposizione libera sull’oggetto. Il proprietario può usare l’oggetto della sua proprietà sia egli stesso, sia consegnando l’uso a persone terze. Paragonando con la vecchia legislazione la Legge sul Commercio dei Terreni Agricoli definisce la categoria dei possibili acquirenti in un gruppo limitato. Tale limitazione ovviamente diminuisce la negoziabilità dei terreni, violando l’interesse dei proprietari, causando probabilmente l’abbasso dei prezzi di mercato. Il cambiamento va contro le legittime aspettative delle persone che hanno acquistato terreni agricoli in Ungheria nel passato.
La legge non tratta sempre ugualmente i cittadini ungheresi e i cittadini della comunità, nè riguardo all’acquisto, nè riguardo all’affitto. Per esempio, la prescrizione di 3 anni di residenza passata ovviamento dà vantaggio agli ungheresi. Il §18 del Trattato sul funzionamento della UE proibisce la discriminazione in base alla cittadinanza.
Gli aspetti che il Consiglio Locale dei Terreni deve prendere in considerazione sono molto soggettivi e creano la possibilità dell’abuso dei poteri discrezionali del Consiglio. Per esempio, la loro facoltà di valutare se il prezzo è in linea con il valore di mercato della terra, in realtà può significare che un contratto potrebbe essere rifiutato se, secondo loro, il prezzo è più alto di quello della zona, e certi aventi diritto di prelazione non possono praticare i loro diritti. Tale situazione può danneggiare non solo gli interessi dei futuri acquiren
ti, ma anche di quelli ungheresi che vogliono vendere i loro terreni nel futuro.
La discriminazione fra investitori ungheresi ed europei è contro la libertà di stabilirsi , definita nel §49 del Trattato sul funzionameno della UE.
Il decreto gov. sull’utilizzo dei terreni appartenenti al Fondo nazionele di Terreni toglie il diritto di prelazione d’affitto dei terreni statali. Normalmente secondo la legge sul commercio dei terreni agricoli, l’ex affittuario è un avente diritto di prelazione quando il nuovo contratto d’affitto viene firmato. Invece nel caso dei terreni statali, tale diritto non esiste e può capitare che l’affitto di un terreno affittato da anni da un’azienda è vinto da un altro. Tale eliminazione del diritto di prelazione va contro le aspettative legittime delle aziende. Uno che lavorava su certi terreni statali, dopo aver investito nella sua azienda, rischia di perdere i suoi affitti dopo la scadenza, senza la prelazione. La protezione delle aspettative legittime è un principio del diritto europeo presente in tutti i paesi. In Germania è conosciuto come Vertrauensschutz, in Francia come protection de la confiance légitime, ecc. Il Tribunale Europeo ha elaborato l’utilizzo di questo principio nel diritto europeo.
Sia la legge sul Commercio dei Terreni Agricoli, sia il decreto gov. sull’utilizzo dei terreni appartenenti al Fondo Nazionale dei Terreni Agricoli introduce aspetti soggettivi nell’applicazione dei regolamenti. Il Consiglio Locale dei Terreni, il Consiglio di Valutazione e il Consiglio della Politica Aziendale rilasciano la loro opinione in base ad aspetti legalmente questionabili e molto soggettivi. Tale fattore aumenta la certezza e l’ugualità nell’applicazione della legge.
Rimedi legali
Come principio del diritto della UE, uno primariamente deve cercare giustizia davanti il Tribunale del paese membro. I trattati hanno effetto diretto e prevalgono nei confronti delle leggi nazionali nel caso di un eventuale conflitto (Tribunale Europeo 60/64 Costa vs. Enel). Il Tribunale del paese membro deve mettere a parte la legge nazionale e applicare la legge europea nel caso di un eventuale conflitto (106/77 Simmenthal). Durante il processo davanti al paese membro il Tribunale può chiedere riferenza al Tribunale Europeo riguardo all’applicazione del diritto europeo (Trattato sul funzionamento della UE §267).
Se il paese membro emette una legislazione contraria al diritto europeo, un processo di forzamento può essere iniziato contro il paese in base ai § 58-260 del Trattato sul funzionamento della UE. La procedura inizialmente viene portata avanti dalla Commissione e successivamente dalla Corte Europea.
Una terza possibilità per una parte privata può essere rivolgersi al Tribunale dei Diritti Umani a Strasburgo per la violazione del diritto di proprietà.
La presente relazione è puramente informativa e di carattere generale. Per una valutazione più approfondita deve essere valutato il caso concreto.
Budapest, il 25 febbraio 2014
Avvocato dr. Lajos Levente
