Un recente sondaggio pubblicato dalla società immobiliare CBRE, sulle preferenze degli investitori, ha evidenziato alcuni risultati interessanti.
Nonostante continuino a diminuire tutti i mercati di riferimento dell’Europa occidentale, la ricerca di rendimento continua ad avere un impatto significativo sull’investimento europeo in immobili commerciali (CRE), infatti gli investitori stanno diversificando le loro strategie di investimento e risalendo la curva del rischio. “La caccia al rendimento rende gli investitori molto più interessati ai mercati considerati fino ad oggi “non principali”, come quello ungherese.
I mercati principali europei restano la destinazione più attraente per gli investitori nel 2015, ma i mercati del Nord America, delle più grandi città asiatiche e dei paesi della CEE non considerati strategici (tra cui l’Ungheria) stanno suscitando grande interesse da parte degli investitori immobiliari rispetto all’anno precedente.
Il mercato del lavoro è forte e l’economia è in una buona condizione, entrambi elementi fondamentali per gli investitori. Sulla base del profilo di rischio-rendimento, infatti, Budapest risulta essere molto attraente con un alto indice ROI (Return on Investment), cioè un’alta reddittività del capitale investito. Quindi ci aspettiamo che una più ampia gamma di investitori sceglieranno l’Ungheria come mercato di riferimento, rispetto ad un anno fa, ma anche che i valori delle proprietà avranno un ulteriore ma moderato aumento “; questo è quanto ha dichiarato Lóránt Kibédi Varga, amministratore delegato di CBRE Budapest, al nono incontro di CBRE Ungheria sugli Investimenti immobiliari, svoltosi il 26 Marzo.
Marco Hekman, Presidente di CBRE per l’EMEA (Europe, Middle East, Africa), ha sottolineato che c’è un interesse degli investitori per i mercati europei, sia dagli Stati Uniti sia dall’Estremo Oriente. Si prevede che i soldi stanziati per le proprietà potrebbero aumentare grazie ai bassi tassi di interesse, in relazione anche alla quota crescente di beni immobili presenti nei portafogli dei fondi pensione norvegesi e giapponesi. Nel 2014 il capitale investito da questi in immobili, ha superato il livello precedente alla crisi. Gli istituti di credito sono ancora cauti, ma iniziano a finanziare le proprietà con un crescente rapporto di indebitamento (D/E).
Dove va a finire il capitale?
Un interesse nettamente superiore è stato notato, quest’anno, per investimenti immobiliari finalizzati ad uffici. Tuttavia, c’è anche una preferenza per le attività industriali e logistiche, anche se la domanda è molto superiore all’offerta per questa classe di beni.
È interessante notare che i settori alternativi attraggono più soldi rispetto allo scorso anno. L’investimento nel settore del Real Estate ha subìto la più grande crescita di attività nel corso degli ultimi due anni, infatti dai 10 miliardi di euro nel 2012, si è arrivati ai 49 miliardi di euro nel 2014.
Il 32% degli intervistati ha dichiarato che nel 2015, oltre ad investire nel settore immobiliare, impiegheranno il proprio in denaro in alloggi per studenti (27%), in tempo libero/intrattenimento e sanità (entrambi 17%) e nella pensione vita (15%).
“In Ungheria gli investimenti in settori alternativi è meno maturo rispetto ad altri mercati di riferimento dell’UE. Tuttavia, CBRE prevede che investimenti immobiliari come quelli in alloggi per studenti, possano diventare un’alternativa redditizia per gli investitori in Ungheria, con un interesse sempre più crescente soprattutto nel breve e medio termine“, questo è quanto ha dichiarato Tim O’Sullivan, Capo di CBRE Budapest.
Questo cambiamento nei tipi di attività oggetto di investimento ha determinato un movimento lungo la curva del rischio. La preferenza degli investitori per i beni secondari ha ormai superato, con un piccolo margine, quella per i beni primari. Ha influito fortemente, la grande attrattiva nei confronti del valore aggiunto di alcune attività; il 10% in più degli investitori sono interessati a queste attività, rispetto al 2014.
“In Ungheria, c’è sempre stata una bassa attività di sviluppo nel segmento di riferimento, negli ultimi anni, per cui ci aspettiamo maggiori investimenti anche al di fuori del segmento di Budapest. Sarà interessante vedere come gli investitori reagiranno al programma di gestione del risparmio della Banca nazionale, vista la crescita di interesse per tali proprietà in difficoltà”, ha aggiunto Tim O’Sullivan.
Quali paesi sono più attrattivi?
Il Regno Unito resta ancora il mercato più attraente per gli investimenti immobiliari in Europa, selezionato dal 31% di tutti gli intervistati, seguito dalla Germania e la Spagna che condividono il secondo posto con il 15%. Al di là di questi primi tre risultati, che rispecchiano le preferenze degli investitori nel 2014, ci sono stati alcuni cambiamenti sostanziali quest’anno. Prima di tutto il 10% degli investitori ha selezionato la Francia come il mercato più attraente del EMEA, rispetto al 5% dello scorso anno. L’Italia ha visto anche un aumento attirando il 6% delle risposte rispetto al 4% del 2014.
Per quanto riguarda le città, Londra rimane l’opzione più frequentemente scelte, con il 30% delle preferenze, seguita da Madrid con il 14%. Parigi e Milano hanno raggiunto un buon risultato con una preferenza, rispettivamente del 10% e del 5% degli investitori. Al contrario Varsavia ha perso la sua attrattiva, come tutta la Polonia in generale.
“Gli investitori hanno bisogno di evolvere costantemente le loro strategie di investimento, per riuscire ad ottenere un rendimento ed un utile, per questo la domanda di immobili commerciali europea non mostra alcun segno di cedimento. Questa diversificazione sta portando gli investitori verso nuovi mercati e settori. Tuttavia, vi è ancora una notevole domanda verso Paesi e attività principali, soprattutto dal di fuori della regione”, così ha commentato Jonathan Hull, direttore di CBRE per l’EMEA.
Cosa si aspettano gli operatori di mercato?
Circa il 61% dei professionisti del settore immobiliare, partecipanti al sondaggio, ha notato un netto miglioramento del mercato rispetto allo scorso anno in Ungheria, facendo ben sperare anche per il futuro. Il 56% di loro sono del parere che la categoria di attività più attraente, come finalità dell’investimento immobiliare, sia quella d’ufficio, seguita dalla vendita al dettaglio (13%) e dal settore alberghiero (15%).
Essi considerano la politica economica dell’Ungheria come il più grande rischio per il settore immobiliare locale, ma secondo Hull, guardando il mercato in maniera più estesa, gli investitori internazionali attribuiscono un rischio maggiore per il conflitto Ucraina-Russia.
Le proiezioni mostrano che gli intervistati restano positivi sul futuro del mercato degli investimenti ungherese. Il 49% dei partecipanti prevede un calo dei rendimenti per la categoria immobiliare definita “premium”, mentre il 36% di loro prevedono un calo dei rendimenti in generale. Per quanto riguarda il volume di investimenti, ci si aspetta qualcosa di simile o per lo meno una crescita, rispetto allo scorso anno, con un valore delle vendite e degli acquisti tra i 500-900 mln di euro.
Traduzione da Portfolio.hu
